כשהגג או החצר המשותפים הופכים למחלוקת של ממש
בהרבה בניינים משותפים, בעיקר ישנים יותר, קיימים שטחים כמו גג הבניין או חצר אחורית שמוגדרים ברישום כ"רכוש משותף" – אך בפועל, רק חלק מהדיירים משתמשים בהם בפועל. דייר אחד בנה תוספת על הגג. שכן אחר הרחיב את דירתו לתוך החצר. שאר הדיירים, שלא נהנים מהשטח, ממשיכים להיות שותפים רשומים בו.
כשהפער בין הרישום לשימוש בפועל גדול מספיק, הוא הופך לעיתים לסכסוך שכנים של ממש, המצריך חוות דעת שמאית מקצועית לקביעת תשלומי איזון.
מקרה לדוגמה: תביעה שבחנה רק צד אחד במחלוקת
בתיק לדוגמה בבנין משותף באשדוד, דיירי משפחה אחת הגישו תביעה חד צדדית רק לשימוש בלעדי בגג המשותף, על ידי שכניהם. חוות הדעת שהוגשה מטעם התובעים הסתפקה במקדם אחד פשוט – אחוז על השימוש בגג.
כשבדקתי את הבניין באופן מקיף יותר, עלה תמונה שונה במקצת: גורם אחד בבנין, שלא היה צד לתביעה, השתמש באותה המידה בשטח משותף אחר במבנה – חצר הבית – מעבר לשטח הצמדה הרשום שלו. שום צד לא העלה את נקודה זו, והחוות הדעת המקורית שהוגשה כחלק מהתביעה התמקדה במצב הגג לבדו.
כשמאי מקרקעין הבוחן את התיק מהצד הנגדי, מצאתי שהמחלוקת האמיתית אינה חד-צדדית כלל: אם כי כלל המשפחות בבית המשותף הרחיבו את דירותיהם לשטח משותף בלי תשלום, זו נקודה שאי אפשר להתעלם ממנה – היא משנה לעתים את התמונה הכספית לחלוטין.
המסגרת המשפטית בקצרה
חוק המקרקעין קובע שרכוש משותף שלא הוצמד באופן רשום ליחידה בעלים – כמו גג או חצר – נשאר חלק מהרכוש המשותף של כל בעלי הדירות, בהתאם לחלקם ברכוש. לכל בעל דירה עומדת זכות לשימוש שווה וסביר ברכוש המשותף, ואין לאחד מהבעלים זכות לנכס בה לשימוש בלעדי על חשבונם.
כאשר בעל דירה אחד מרחיב את דירתו ובעצם גורם לשימוש שלו בלבד, חוק המקרקעין מאפשר ליתר בעלי הזכויות לדרוש תשלומי איזון מבעל הדירה המורחבת. העקרון פשוט: מי שמשתמש לבדו בשטח משותף, משלם לשאר הבעלים את חלקם בעודף שהשימוש מעניק להם.
פסקי הדין הרלווניים מדגימים כיצד מתורגם שיקול השווה הזה לתשלום בפועל: כמה שווה שווי השימוש הבלעדי ומה חלקם היחסי של הבעלים האחרים במה שאבדו. השאלה אינה מי "בעל שטח המשותף" במובן עסקי של קנייה ומכירה – השטח אינו עומד למכירה בנפרד – אלא מהו שווי לשלם כתמורה בעד על שימוש כזה, כדי לאזן בין כל השותפים ברכוש.
איך קובעים את השווי בפועל
שלב ראשון בעבודה הוא להגדיר את "מעגל הזכאים" של אותו שטח משותף: מי בדיוק שותף באותה זכות לאותו השטח הספציפי. מעגל הזכאים לגג אינו בהכרח זהה למעגל הזכאים לחצר – זהו השלב הראשון שהוביל לפתיחת ההסתכלות על החצר במקרה שתיארה לעיל.
בשלב השני, נקבע "מקדם התאמה" המשקף כמה מהשווי המלא של הזכות מיושם בפועל. לא קבעתי מקדם אחיד לכל השטחים: גג וחצר משמשים באופן שונה עבור בעל הדירה, ומחיר מחירון גבוה שאיננו משקף את הערך האמיתי של השימוש. הפתרון: בחנתי מגוון החלטות שמאים במקרים דומים, וגבשתי שני מקדמים נפרדים במקום מקדם אחיד.
שלב שלישי: שווי הבסיס למטר מרובע נקבע מגישת השוואה על סמך עסקאות דומות בסביבה. כל אלו המשתנים מחוברים ביחד לתחשיב עריך מספיק לתשלומי האיזון שמגיע לכל צד את שווי השימוש שממנו הוא נהנה.
התמונה משתנה כשבוחנים את הפינה השנייה
במקרה שתיארתי לעיל, הצד שפתח בהליך הפנה אליי רק בשאלת הגג, בהנחה שהוא הצד הניזוק באותה מערכת. כשבדקתי את המעגל המשפטי המלא של הרכוש המשותף, נחשף שגם הצד הטוען משתמש בשטח משותף אחר באופן בלעדי – רק שזה לא עולה מהתביעה שהוגשה נגדו.
זו הייתה נקודת מפתה: חוות דעת מאזנת בוחנת את כל השטחים המשותפים שמנוצלים באופן בלעדי על ידי כל הצדדים, ולא רק את הטענה שמעלה הצד הפותח בהליך. כתוצאה, חובת האיזון הפעלה בין הצדדים הפך להיות דו-כיוונית: במקבילה לתשלום המגיע לצד התובע מגיע תשלום חזרה מהצד הטוען על חלקו הוא בשטח המשותף.
בפועל, שתי יתרות החוב והזכות האלו קוזזו בסוף לחיוב אחד מקוזז – מאזן בין הצדדים, במקום סכום של שתי תביעות חד-צדדיות שמתעלמות מהתמונה המלאה. זו ההבדלה המעשית בין חוות דעת חד-צדדית לחוות דעת מאזנת וממצה.
לסיכום: חוות דעת שמבינה את כל התמונה
סכסוך שכנים על שימוש ברכוש משותף מצטריך להערכה מדויקת, מעוגנת בדין ובפסיקה, ולא בהערכת משער כללית. חוות דעת מקצועית, הבוחנת את כל הצדדים וכל השטחים המשותפים של הבניין, מגיעה לא פעם לתוצאה שונה מאוד מזו שמשתמע משיקול חד-צדדי.
אני מלווה בעלי דירות ושכנים במצבי מחלוקה על רכוש משותף, כולל גגות, חצרות, מחסנים וזכויות הצמדה, ומכין חוות דעת מאזנת ובלתי תלויה בצד אחד.
באתי על החתום,
סטס אברמוב, שמאי מקרקעין
